耗资2000亿 河北五年要建139万套保障房
保障房建设提速，投资压力显而易见。地方政府将如何破解所面临的资金难题？
9月15日，正在廊坊市召开的第十六届中国国际生态建筑建材及城市建设博览会举办了专门的研讨会，会上各方专家围绕保障建设投融资纷纷发表了意见。
“兜底”政策考验市县财政收入
“从目前的资金政策看，‘十二五’期间要完成139万多套保障性安居工程，政府需要承担的500亿元资金基本能够实现。”9月15日下午，保障性住房投融资研讨会上，省住建厅副厅长曲俊义用这样的话来传递河北完成保障性住房建设任务的信心和决心。
此前一天，同在廊坊市举行的全省保障性安居工程工作第四次推进会上，省住建厅厅长朱正举向与会代表通报：“截至8月底，各地政府已落实资金101.92亿元，占年度政府投资计划的81%。”
此前，社会上一直有担心河北能否筹集足够资金，完成今年38万多套保障性住房建设，尤其是需要由政府投资完成的4万套廉租房和11.9万套公租房建设任务的声音。
在一些属于“吃饭财政”的地方，保障房资金主要难在廉租房和公租房上，社会公众最为担心的也是市县两级的财政收入能否满足保障房建设的投资需求。
为破解各级政府面临的资金压力，我省提出了“5+1”规定渠道资金筹集模式，确保有关资金必须及时足额落实。
据省住建厅有关人士介绍，“5”就是：直接按宗提取土地出让总收入的5%作为保障性住房建设资金；住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后的剩余资金；用于保障房建设的国债资金；拟通过融资平台解决的资金；中央和省的补助资金。“1”则指市县财政兜底，确保建设资金落实。
分析今年以来河北省各地政府投入资金的情况，朱正举介绍，通过市（县）预算安排的资金达48.82亿元，占所筹集资金的47.9%。
而其他渠道中，通过土地出让金落实32.66亿元，占所筹集资金的32%；通过用于保障性住房建设的国债资金落实14.79亿元，占筹集资金的14.5%；通过住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后的剩余资金落实5.01亿元，占筹集资金的4.9%；通过市级融资平台贷款筹集资金0.64亿元，占筹集资金的0.6%。
为确保完成任务，截至目前，2011年中央下达补助我省保障房建设资金66.1亿元，其中，“两租房”补助48.6亿元；省级财政安排38.7亿元，其中，“两租房”补助约20亿元。
研讨会上，有关人士指出，虽然中央和省级财政补助资金较2010年增长10倍之多，但地方配套资金的筹资任务依然很重。
朱正举也提到，部分地方建设资金尚未完全落实，特别是在一些贫困县更加突出，政府资金投入仍有缺口。“河北保障房资金缺口不小，主要由于融资渠道单一。”长期担任我省城市投资方面顾问的中国现代集团有限公司总裁丁伯康博士表示，河北各级政府对保障性住房融资仍以银行贷款为主，由于投资只靠地方政府举债或补助，财政压力相当大，连续大规模举债投资，可能会形成政府性债务风险。“河北急需开拓融资新渠道。”丁伯康说。
企业债开辟保障房融资新路径
9月15日，记者从城博会保障性住房投融资展上获悉，7月28日，国家开发银行已经和唐山某公司签署协议，将为对方承销14亿到15亿元的企业债。
有关人士透露，选择适当机会开始发行的这些债券所募集的资金将全部用于当地保障性住房建设。该人士同时指出，这将为河北筹集保障房建设资金开辟一条新路。
据了解，为推进保障房融资工作，今年6月，国家发改委专门下发了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。各地投融资平台公司要借助这一新的融资工具，募集资金优先用于各地保障性住房建设。
研讨会上与会专家指出，在以往的城市建设中，城投公司等投融资平台曾经为城市建设的快速发展提供了重要的资金保障，但也由于操作中的问题，给投融资平台公司和地方政府带来了巨大的债务风险。就此，国务院在2010年发文要求对现有地方政府融资平台公司进行规范。
一方面抓规范，一方面又对保障房建设融资出台新政策，新的房投公司应运而生。抓住机遇，今年4月29日，河北省保障住房投资有限公司正式挂牌成立。
省房投的职能除按传统的方式，在省级财政补助资金出现缺口时，以项目贷款方式为省级财政补助缺口融资，还被赋予了区别以往城投公司的新职责：发行企业债券。
与此同时，河北省11个设区市已新建房投公司6个，重组改建5个，并积极引导各平台公司整合城市资产，做大平台资本金总量，壮大其投融资能力。
记者从研讨会上获悉，河北省有关部门正在积极组织、推动保障住房投融资平台发行企业债券，为保障住房建设融资工作，制订了债券融资规划。目前，邢台、邯郸、沧州等市都已着手发行债券的前期准备工作。
曲俊义还透露，通过为企业与银行机构牵线搭桥，河北省还促进符合发行条件的融资平台或承担保障住房建设任务的企业发行中期票据。
据了解，石家庄市房投公司已与民生银行合作拟发行10亿元票据融资，目前正在逐步推进中。
今年5万套公租房为企业所建
“今年的近12万套公租房中有近一半为企业所建。”研讨会上，曲俊义介绍，河北正在探索引导更多社会资本进入保障房建设领域。
他介绍，在这方面，河北一是推行强制配建政策，要求开发商在开发项目中按开发总量的两个5%配建廉租房和公共租赁房，竣工验收后产权移交政府进行分配与管理；二是鼓励开发区、各类园区投资建设公共租赁房，面向园区就业人员出租；鼓励大型企业建设公租房，优先用于解决本单位符合条件的新就业职工住房，其余向社会符合条件的居民出租使用。
据了解，省政府还与万科集团签订了合作协议，北京万科将在廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模为6000-8000套。“两租房”项目建成后，政府将以BT方式回购，或以合作产权、“共有产权”的方式运作。
石家庄市还与浙江广厦、上海宁研等公司签订垫资代建协议，部分项目采取BT委托代建模式，项目建成一定期限后由政府回购，并支付相应费用。
但研讨会上专家指出，要吸引更多的社会资本介入，河北还需做更多工作。
北京万科项目发展部总经理陈嘉庆的发言就颇具代表性，他表示，保障房建设高峰赶上国家宏观调控，目前市场企业融资，平均资本利息接近15%。如果两年内不能兑现收益，利息就长到30%，“作为追求利益的企业，这显然是不划算的。”
陈嘉庆认为，对于投资者来说，投资保障房低收益与高风险并存，如果想促进社会资本进入，必须要在其中一点上取得突破才行。
在研讨会上，陈嘉庆提出了配建制（在城市发展区域大规模开发商品房配建保障性住房）、反配建制（在城市中心区建设保障性住房配建商业用房）以及代建制的保障房建设模式。
这些模式受到与会专家的关注与肯定。国家开发银行河北省分行副行长高敬军就认为，这些模式可利用项目自身来实现收益弥补资金不足，但能否实行的关键是在当前实行“三限”政策的大背景下，如何保障这些项目不受国家房地产金融政策影响。