中低价房细则将出台 建委对限价房设定最高价
在央行加息20天后，被业内称为“国六条”的新一轮房地产宏观调控政策降临。北京师范大学房地产研究中心主任董藩在解读“国六条”时称，今年国务院提出的这6项调控政策，是去年政策的延续和提升，更具有可操作性。特别是“完善住房转让环节税收政策”、“有区别地适度调整信贷政策”、“积极发展住房二级市场和租赁市场”等新提法具有较强针对性，也更具有可操作性。
同时，记者还了解到，有关政府部门已开始就中低价房建设、盘活存量房市场等制定具体措施，相关政策有望近期出台。
新政策想立竿见影不太现实。因此地方政府执行力度如何就成为宏观调控政策能否取得成功的决定因素。
新动向1
5部门制定中低价房供应政策
从今年4月份开始，北京市相关政府部门就开始有针对性地出台了一系列政策，其中包括4月份出台的北京市2006年土地供应计划、开发商囤积土地行为管理办法，以及5月份出台的针对囤积房屋和哄抬房价的“53条军规”等。而这些内容在“国六条”中都有所表达。
昨日，市建委有关官员在接受记者采访时表示，北京将于6月份针对“国六条”中提到的“切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”政策研究相关配套措施。
该官员透露，日前由北京市建委牵头，包括北京市发改委、国土局、财政局和规委等5个部门，正在联手制定北京供应中低价位商品房政策，这一政策主要是从土地招标开始设定商品房销售价格。市国土局、市规委等部门则出台有关中低价位土地供应及规划方面的规定。
“目前各个部门都在结合其管理职责制定相应的管理措施。5部门将于6月份进行这一政策的会签，会签结束后，将继续制定涉及各相关部门执行层面的技术指标，随后将正式出台北京中低价位商品房开发细则及相关土地供应政策。”该官员表示。
据市国土局相关负责人透露，该局也在酝酿出台中低价位土地出让政策，包括加快中低价商品房地块推出速度和力度，制定以招标形式限定土地招标价格等措施。“年底之前应该会指定1至2个限价楼盘。”
据了解，市国土局初步方向为，政府部门在土地、项目招投标时，为对其将来产品销售设定最高限价，欲通过此方式缓解市场中低价房供应不足的压力。
业内认为，此举从目前来看，是按照“国六条”精神出台的一个配套性政策，也是北京市“国六条”出台后，地方政府实施的配套性政策之一。
新动向2
二手房交易拟实行网上签约
4月底5月初，北京市建委下属的城建研究中心召集两次有市场人士参加的二手房政策内部会议，这个会议内容没有对外公开。但记者从参加会议的有关人员了解到，这两次会议的核心在于征询扩大存量房市场交易总量的意见，目的是分流新房市场中的刚性需求，缓释房价进一步快速上涨的压力。
这两次会议涉及到多个方面议题，主要是通过税收、市场监管等政策激活目前存量房市场。据一位参加会议的人士向记者透露，会议上有人建议将普通商品房交易起点以签订购房合同之日计算，而不再以房产证办理完毕之日计算。这样可尽力规避去年七部委《通知》中“普通商品房购买未满两年转让须缴纳5.5%营业税”的规定。
此外，除二手房税收优惠政策外，市建委还考虑通过提高租赁成本，降低租赁收益的方式逼出“存量”房，即房屋租赁强制备案制度。
按照现行规定，房屋租赁收益须缴纳5%综合税，但由于此前租赁备案制度未真正落实，多数房屋租赁收入并未有任何税收负担。
而就在不久前，市建委主任苗乐如在一次内部会议上也表示，发展二手房市场，当前需解决在政策、运行机制方面的障碍，最重要的是规范和完善存量房交割制度。行政主管部门要积极推行存量房买卖合同示范文本及资金监管方案的落实。要对二手房交易进行联网，在今年年底前，北京力争在房屋交易比较活跃的城八区及昌平、顺义、大兴、通州、房山等区县启动二手房交易权属信息系统，推进二手房网上认购签约及住房租赁合同网上签约制。
据透露，目前已有几套关于扩大二手房供应量的方案正在等市建委和北京市政府定夺，等方案敲定后，“发展住房二级市场和租赁市场”的配套性政策也将出台。
新政预测
接受记者采访的专家和开发商普遍认为，按照“国六条”中有关“完善住房转让环节税收政策、有区别地适度调整信贷政策”的新提法，地方政府，包括北京市很有可能出台抑制房地产投机的税收政策，也有可能对第二套房或第三套房，亦或是高档房提高信贷门槛。
将对投资性购买征收重税
相应政策：完善住房转让环节税收政策
首都经济贸易大学教授张跃庆认为，通过动用税收等经济杠杆进行房地产市场宏观调控，是目前呼声最高的方式之一。从这次新提法可看出，中央政府很有可能对房地产投资及投机性购买征收重税。所谓“完善住房转让环节税收政策”实际在去年已有所体现，即“期房限转”和“2年期内普通商品房转让征收5.5%个人所得税”。但去年这一政策因缺乏可操作性而名存实亡。这次中央政府再次提出在交易环节完善税收管理，意味着不仅有可能对二次置业以上房屋转让征收重税，而且将加大其可操作性，以切实打击目前市场上有所抬头的投资性购买行为。“除根据置业次数来制定不同税率外，甚至有可能根据所购买的房屋期限来制定不同交易环节税种，如5年内转让税率就要比10年后转让高等。”张跃庆分析。
将对多次置业提高贷款首付
对应政策：有区别地适度调整信贷政策
通过信贷政策调控市场在之前也早已风声鹊起。虽然央行已明确表示，不会将购买普通住宅的首付比例提高到5成，但“国六条”则婉转地表达出“有所限定”的精神，一个是“有所区别”，一个则是“适度调整”。张跃庆认为如果将这两个词语综合起来考察，其实中央政府还是基本认可通过提高首付方式来调控市场，只不过不是“一刀切”，而是根据实际情况“因地制宜”。
中原地产华北区域总经理李文杰认为，北京、上海、深圳等一些房价上涨太快的城市，运用提高首付比例这一经济杠杆调节的可能性要大一些。而且可能对不同档次的住宅采取不同政策。因为宏观调控的目的是让更多人买得起房子，而并非通过提高首付比例打击中低收入群体的购买需求。
“首次购买中低档住宅应该会维持现有首付比例，但购买高档住宅，或多次置业的购房者首付比例则有可能提高。”张跃庆认为。
政策评说
新政策想立竿见影不现实
拆迁可降低被动性需求，但也会减少房源
一些专家认为，“国六条”中有几条政策，如第三条“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙认为，目前房地产市场中的购买需求，只有一部分源自拆迁改造。相对而言，解决居住需求的首次置业比例较大，远高于拆迁导致的被动性需求。
土地市场中一部分是整理完毕的闲置土地，另一部分就是旧城改造、城中村改造等拆迁后腾出来的土地。
显然，城市拆迁改造，一方面增加了被动性购买需求，另一方面也增加了住宅有效供应量。实施这条新政策，应该考虑拆迁带来的实际供应增长大于“被动需求”。“目前旧城拆迁改造建筑面积只有1/3是安置拆迁人口，剩下的2/3则成为新增市场供应量。所以也应考虑到拆迁带来的供应量的增加。”贾卧龙认为，这个政策在具体执行中要把握好尺度，不能因噎废食。
加大税收会打击投机，但也会影响二手房供应
“完善住房转让环节税收政策”其实就是想通过税收方式来调控投资性和投机性交易，也就是说通过二手房屋交易税收管理控制房价。但这样必然会使一些本具有交易意向的二手房难以入市，这与政府欲扩大二手房交易量，通过发展二手房交易满足中低收入群体居住需求的想法有所冲突。因此建议这一政策在执行过程中应有所区别，合理协调相关配套措施。
同时需要注意的是，二手房市场和一手新房市场是联动的，目前，一手新房市场房价飞涨已拉动二手房市场房价上涨。“上海、深圳的实践已说明，二手房活跃未必能打压一手新房房价，建议在制定政策细则时能考虑得更全面些。”李文杰同时还指出，规范市场在一定程度上有利于房价稳定，但想收到立竿见影的效果也不太现实。因此地方政府的执行力度如何就成为宏观调控政策能否取得成功的决定因素。
同时，记者还了解到，有关政府部门已开始就中低价房建设、盘活存量房市场等制定具体措施，相关政策有望近期出台。
新政策想立竿见影不太现实。因此地方政府执行力度如何就成为宏观调控政策能否取得成功的决定因素。
新动向1
5部门制定中低价房供应政策
从今年4月份开始，北京市相关政府部门就开始有针对性地出台了一系列政策，其中包括4月份出台的北京市2006年土地供应计划、开发商囤积土地行为管理办法，以及5月份出台的针对囤积房屋和哄抬房价的“53条军规”等。而这些内容在“国六条”中都有所表达。
昨日，市建委有关官员在接受记者采访时表示，北京将于6月份针对“国六条”中提到的“切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”政策研究相关配套措施。
该官员透露，日前由北京市建委牵头，包括北京市发改委、国土局、财政局和规委等5个部门，正在联手制定北京供应中低价位商品房政策，这一政策主要是从土地招标开始设定商品房销售价格。市国土局、市规委等部门则出台有关中低价位土地供应及规划方面的规定。
“目前各个部门都在结合其管理职责制定相应的管理措施。5部门将于6月份进行这一政策的会签，会签结束后，将继续制定涉及各相关部门执行层面的技术指标，随后将正式出台北京中低价位商品房开发细则及相关土地供应政策。”该官员表示。
据市国土局相关负责人透露，该局也在酝酿出台中低价位土地出让政策，包括加快中低价商品房地块推出速度和力度，制定以招标形式限定土地招标价格等措施。“年底之前应该会指定1至2个限价楼盘。”
据了解，市国土局初步方向为，政府部门在土地、项目招投标时，为对其将来产品销售设定最高限价，欲通过此方式缓解市场中低价房供应不足的压力。
业内认为，此举从目前来看，是按照“国六条”精神出台的一个配套性政策，也是北京市“国六条”出台后，地方政府实施的配套性政策之一。
新动向2
二手房交易拟实行网上签约
4月底5月初，北京市建委下属的城建研究中心召集两次有市场人士参加的二手房政策内部会议，这个会议内容没有对外公开。但记者从参加会议的有关人员了解到，这两次会议的核心在于征询扩大存量房市场交易总量的意见，目的是分流新房市场中的刚性需求，缓释房价进一步快速上涨的压力。
这两次会议涉及到多个方面议题，主要是通过税收、市场监管等政策激活目前存量房市场。据一位参加会议的人士向记者透露，会议上有人建议将普通商品房交易起点以签订购房合同之日计算，而不再以房产证办理完毕之日计算。这样可尽力规避去年七部委《通知》中“普通商品房购买未满两年转让须缴纳5.5%营业税”的规定。
此外，除二手房税收优惠政策外，市建委还考虑通过提高租赁成本，降低租赁收益的方式逼出“存量”房，即房屋租赁强制备案制度。
按照现行规定，房屋租赁收益须缴纳5%综合税，但由于此前租赁备案制度未真正落实，多数房屋租赁收入并未有任何税收负担。
而就在不久前，市建委主任苗乐如在一次内部会议上也表示，发展二手房市场，当前需解决在政策、运行机制方面的障碍，最重要的是规范和完善存量房交割制度。行政主管部门要积极推行存量房买卖合同示范文本及资金监管方案的落实。要对二手房交易进行联网，在今年年底前，北京力争在房屋交易比较活跃的城八区及昌平、顺义、大兴、通州、房山等区县启动二手房交易权属信息系统，推进二手房网上认购签约及住房租赁合同网上签约制。
据透露，目前已有几套关于扩大二手房供应量的方案正在等市建委和北京市政府定夺，等方案敲定后，“发展住房二级市场和租赁市场”的配套性政策也将出台。
新政预测
接受记者采访的专家和开发商普遍认为，按照“国六条”中有关“完善住房转让环节税收政策、有区别地适度调整信贷政策”的新提法，地方政府，包括北京市很有可能出台抑制房地产投机的税收政策，也有可能对第二套房或第三套房，亦或是高档房提高信贷门槛。
将对投资性购买征收重税
相应政策：完善住房转让环节税收政策
首都经济贸易大学教授张跃庆认为，通过动用税收等经济杠杆进行房地产市场宏观调控，是目前呼声最高的方式之一。从这次新提法可看出，中央政府很有可能对房地产投资及投机性购买征收重税。所谓“完善住房转让环节税收政策”实际在去年已有所体现，即“期房限转”和“2年期内普通商品房转让征收5.5%个人所得税”。但去年这一政策因缺乏可操作性而名存实亡。这次中央政府再次提出在交易环节完善税收管理，意味着不仅有可能对二次置业以上房屋转让征收重税，而且将加大其可操作性，以切实打击目前市场上有所抬头的投资性购买行为。“除根据置业次数来制定不同税率外，甚至有可能根据所购买的房屋期限来制定不同交易环节税种，如5年内转让税率就要比10年后转让高等。”张跃庆分析。
将对多次置业提高贷款首付
对应政策：有区别地适度调整信贷政策
通过信贷政策调控市场在之前也早已风声鹊起。虽然央行已明确表示，不会将购买普通住宅的首付比例提高到5成，但“国六条”则婉转地表达出“有所限定”的精神，一个是“有所区别”，一个则是“适度调整”。张跃庆认为如果将这两个词语综合起来考察，其实中央政府还是基本认可通过提高首付方式来调控市场，只不过不是“一刀切”，而是根据实际情况“因地制宜”。
中原地产华北区域总经理李文杰认为，北京、上海、深圳等一些房价上涨太快的城市，运用提高首付比例这一经济杠杆调节的可能性要大一些。而且可能对不同档次的住宅采取不同政策。因为宏观调控的目的是让更多人买得起房子，而并非通过提高首付比例打击中低收入群体的购买需求。
“首次购买中低档住宅应该会维持现有首付比例，但购买高档住宅，或多次置业的购房者首付比例则有可能提高。”张跃庆认为。
政策评说
新政策想立竿见影不现实
拆迁可降低被动性需求，但也会减少房源
一些专家认为，“国六条”中有几条政策，如第三条“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙认为，目前房地产市场中的购买需求，只有一部分源自拆迁改造。相对而言，解决居住需求的首次置业比例较大，远高于拆迁导致的被动性需求。
土地市场中一部分是整理完毕的闲置土地，另一部分就是旧城改造、城中村改造等拆迁后腾出来的土地。
显然，城市拆迁改造，一方面增加了被动性购买需求，另一方面也增加了住宅有效供应量。实施这条新政策，应该考虑拆迁带来的实际供应增长大于“被动需求”。“目前旧城拆迁改造建筑面积只有1/3是安置拆迁人口，剩下的2/3则成为新增市场供应量。所以也应考虑到拆迁带来的供应量的增加。”贾卧龙认为，这个政策在具体执行中要把握好尺度，不能因噎废食。
加大税收会打击投机，但也会影响二手房供应
“完善住房转让环节税收政策”其实就是想通过税收方式来调控投资性和投机性交易，也就是说通过二手房屋交易税收管理控制房价。但这样必然会使一些本具有交易意向的二手房难以入市，这与政府欲扩大二手房交易量，通过发展二手房交易满足中低收入群体居住需求的想法有所冲突。因此建议这一政策在执行过程中应有所区别，合理协调相关配套措施。
同时需要注意的是，二手房市场和一手新房市场是联动的，目前，一手新房市场房价飞涨已拉动二手房市场房价上涨。“上海、深圳的实践已说明，二手房活跃未必能打压一手新房房价，建议在制定政策细则时能考虑得更全面些。”李文杰同时还指出，规范市场在一定程度上有利于房价稳定，但想收到立竿见影的效果也不太现实。因此地方政府的执行力度如何就成为宏观调控政策能否取得成功的决定因素。